Proyectos inmobiliarios en planos: Todo lo que debes saber antes de comprar un inmueble

25 de julio del 2023.- En la compra de bienes futuros de primer uso o proyectos inmobiliarios en planos, ya sea para vivienda (departamentos, casas), para oficinas o comercio, suelen presentarse algunos riesgos para el consumidor. Al respecto, Dulmer Malca, asociado senior del área Inmobiliaria del estudio Miguel Mur Abogados, detalla cuáles son los riesgos más comunes y qué debe tener en cuenta el cliente para evitar inconvenientes en el futuro.

Demora en la entrega o entrega con defectos.

Uno de los supuestos es que haya retrasos en la entrega de los inmuebles comprados o que los bienes tengan defectos. En ese sentido, Malca sugiere que los compradores exijan que en el contrato se estipule el pago de penalidades para dichos escenarios, así como las condiciones para que se corrijan los defectos.

En caso no se hayan estipulado algunas cláusulas en el contrato respecto a dichos supuestos, Malca indica que el comprador podrá buscar acuerdos con el vendedor, o, como una opción, podrá acudir al Indecopi para exigir que se realicen las reparaciones correspondientes, salvo que se presente defectos estructurales que no sean posibles de reparar, que se ordene pagar penalidades como medida correctiva. También podrá realizar acciones judiciales para que se ordene al vendedor realizar las reparaciones y obtener alguna indemnización.

El vendedor no construye la edificación

Otra situación que puede darse es que el vendedor (desarrollador inmobiliario/constructor) no construya la edificación y, por tanto, el comprador no recibe el inmueble que compró y el dinero que pagó, probablemente, sea irrecuperable. Asimismo, las posibilidades de obtener alguna indemnización podrían ser nulas, ya que el vendedor suele “desaparecer” del mercado o no tiene patrimonio conocido para responder.

Para atenuar los riesgos, una primera recomendación, según Malca, es que el comprador solicite información sobre el proyecto y que exija que se le entregue los documentos que establece el artículo 77 del Código de Protección al Consumidor.

“La norma contempla un listado de la información mínima que el vendedor de bienes inmuebles, en su condición de bienes futuros de primer uso, debe brindar a los compradores que tengan la condición de consumidores (no todos los compradores pueden ser calificados como consumidores). No obstante, si el comprador no califica como consumidor no hay impedimento para que requiera la información que establece la citada norma e información adicional”, detalla Malca.

1. En primer lugar, la norma establece que el desarrollador inmobiliario debe entregar la copia literal de dominio de la partida registral del terreno o el Certificado Registral Inmobiliario del terreno sobre el cual se construirá el edificio (el Terreno).

   “Estos documentos deben haber sido emitidos por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP); y, de preferencia, no deben tener una antigüedad no mayor a 30 días calendario”, precisa Malca.

En estos documentos, explica, se verificará si el terreno es de propiedad de la inmobiliaria que venden los departamentos en plano, si el precio de compra está íntegramente pagado, si está hipotecado a alguna entidad bancaria u otras personas, si el terreno forma parte de algún patrimonio fideicometido (Fideicomiso), o si hay alguna otra carga o gravamen.

“Sin perjuicio de ello, el comprador, a través de la plataforma de SUNARP denominada https://conoce-aqui.sunarp.gob.pe/conoce-aqui/inicio, podrá visualizar de manera gratuita la partida registral del terreno y corroborar la información. Incluso se recomienda revisar la partida registral cada cierto tiempo”, agrega Malca.

2. El usuario también debe solicitar la copia del contrato o escritura pública en virtud del cual compró la inmobiliaria el terreno. Esto a efectos de verificar de qué modo se pagó el precio de venta o si hay alguna condición que pueda repercutir en el proyecto.

3. El comprador debe consultar, además, si el proyecto cuenta con Anteproyecto Aprobado por la municipalidad distrital de la jurisdicción (Comisión Técnica Distrital para Edificaciones) o por el Revisor Urbano; o con Licencia de edificación emitida por la municipalidad distrital de la jurisdicción.

El comprador puede pedir copia del Dictamen que aprueba el Anteproyecto o copia de la licencia de edificación y apersonarse a la municipalidad distrital de la jurisdicción para corroborar que el Anteproyecto o la Licencia de edificación no presente contingencias.

“Por ejemplo, que la municipalidad no haya suspendido o anulado el Anteproyecto, la licencia de Edificación, etc.”, detalla Malca

4. El usuario debe preguntar, menciona el abogado del estudio Miguel Mur & Abogados, si el proyecto se acoge a algún programa de vivienda del Estado o algún programa de incentivos a la edificación otorgados por la municipalidad de la jurisdicción. De ser el caso, debe consultar por las obligaciones que generan dichos programas a los compradores de los departamentos.

5. Es clave también que el usuario solicite información sobre el financiamiento de la construcción del edificio.

“Si se financia con algún banco, fideicomiso, fondo de inversión es recomendable tomar contacto con la entidad financiera o fondo de inversión para corroborar tal información. Cabe recordar que, incluso, pueden usarse otros mecanismos de financiamiento o recursos propios de la inmobiliaria”, menciona Malca.

6. Otro aspecto a considerar es solicitar la información sobre el precio de compra, plazo de pago, penalidades o consecuencias por incumplimiento del pago del precio, formas y costos de financiamiento.
7. Asimismo, debe quedar claro cuál es el plazo de entrega de los bienes futuros y monto de penalidades a favor del comprador por demora en la entrega.

8. Se debe solicitar también información sobre la edificación, materiales a emplear, acabados, características técnicas del edificio, servicios públicos con los que contará las áreas comunes y las inmuebles comprados (propiedades exclusivas), bienes comunes y sus características, gastos de administración aproximados proyectados, saneamiento de los bienes futuros y otra información relevante.
9. El usuario deberá revisar, indica Malca, los antecedentes del vendedor o la empresa inmobiliaria, como algún reporte de alguna central de riesgo, proyectos entregados, denuncias en el Indecopi, comentarios en redes sociales a anteriores proyectos.

“Asimismo, se recomienda apersonarse a algunos de los proyectos e indagar sobre los antecedentes del vendedor con los directivos de la junta de propietarios o propietarios de edificios entregados”, agrega.

10. Por último, recomienda que el comprador cuente con asesoría legal para que, según las necesidades del Comprador y los riesgos que identifique, revise los documentos legales, e incluso, obtengan información legal adicional para prevenir inconvenientes, como la pérdida de la inversión realizada.

Finalmente, Malca menciona que, actualmente, hay compradores que, a efectos de obtener atractivos descuentos en la etapa de preventa de proyectos inmobiliarios, asumen riesgos, ya sea realizando el pago de una parte o del íntegro del precio de venta. En ese sentido, Malca recomienda a dichos usuarios que se asesoren con un abogado especialista para gestionar los riesgos para su inversión, teniendo en cuenta las constantes denuncias que se dan en el mercado local.